Miras Kalan Taşınmazların Satışında Yeni Dönem

Birden fazla kişiye miras kalan ev, arsa veya tarla üzerinde zaman zaman anlaşmazlık çıkabiliyor. Mirasçılardan biri taşınmazı kullanmak isterken diğeri satmak isteyebiliyor. Anlaşma sağlanamazsa çözüm çoğu zaman halk arasında “izale-i şuyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davası oluyor.

31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenlemeyle, miras yoluyla edinilen bazı taşınmazların satış usulünde önemli bir değişiklik yapıldı.

İlk açık artırmaya kimler katılabilecek?

Taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin payının bulunmaması hâlinde, satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde yapılacak ilk açık artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilecek.

Örneğin babadan dört çocuğuna kalan bir evin satışına karar verilmişse ve taşınmazdaki payların tamamı hâlen bu mirasçılara aitse, ilk artırmaya dışarıdan üçüncü kişiler katılamayacak.

Böylece aileden kalan taşınmazı elinde tutmak isteyen mirasçılara öncelikli satın alma imkânı tanınmış olacak.

Taşınmaz düşük bedelle satılabilir mi? Hayır.

Yalnızca mirasçılar arasında yapılacak ilk artırmada satış için muhammen kıymetin yüzde 100’ü esas alınacak.

Örneğin taşınmaza 5 milyon TL değer biçilmişse, sırf ihaleye yalnızca mirasçılar katılıyor diye taşınmazın bunun çok altında bir bedelle alınması mümkün olmayacak.

Bu düzenleme, hem taşınmazın mümkün olduğunca aile içinde kalmasını hem de diğer mirasçıların düşük satış bedeli nedeniyle zarar görmemesini amaçlıyor.

İlk artırmada alıcı çıkmazsa ne olacak?

Mirasçılar arasında yapılan ilk artırmada satış gerçekleşmezse, ikinci artırma herkese açık olarak yapılacak.

Bu aşamada artık üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecek ve genel satış kuralları uygulanacak.

Paydaşlar teminat yatıracak mı?

Yeni düzenlemeyle pay sahiplerinin satışa katılımına ilişkin teminat uygulamasında da değişiklik yapıldı.

Mirasçı veya diğer paydaşlar da ihaleye katılırken kural olarak muhammen kıymetin yüzde 10’u oranında teminat yatıracak.

Ayrıca ihale kendisinde kaldığı hâlde bedeli süresinde ödemeyen kişi açısından teminatın iade edilmemesinin yanında, teklif edilen bedelin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanması da öngörüldü.

Amaç, ihalelerde gerçek dışı yüksek teklifler verilerek satış sürecinin uzatılmasının önüne geçmek.

Bu kural her ortaklığın giderilmesinde uygulanacak mı? Hayır.

Yeni sistem yalnızca taşınmazın tamamen miras yoluyla edinilmiş paylardan oluşması hâlinde uygulanacak.

Örneğin mirasçılardan biri payını daha önce üçüncü bir kişiye satmışsa, artık taşınmaz üzerinde mirasçı olmayan bir malik bulunduğundan bu özel ilk artırma usulü uygulanmayacak.

Yeni düzenleme, miras kalan taşınmazların satışında önemli bir değişiklik getiriyor.

Mirasçılar arasındaki ortaklığın sona erdirilmesi hakkı devam ederken, aileden kalan taşınmazın doğrudan üçüncü kişilerin eline geçmesi yerine, ilk satın alma fırsatı mirasçılara tanınıyor.

Bu nedenle artık ortaklığın giderilmesi davalarında yalnızca “taşınmaz satılacak mı?” sorusu değil, “ilk ihaleye kimler katılabilecek?” sorusu da önem taşıyor.

Av. Gülüstan Sarkurt