Hasan Özdemir: Arsa Alımı İyi Bir Yatırım Mı?

Toprak, sınırlı ve değerli bir kaynaktır. Doğru yer ve zamanda yapılan arsa yatırımları, geleceği planlayanlar için en kârlı seçeneklerden biridir. Ancak bu yatırım, yalnızca satın alıp beklemekten ibaret değildir; detaylı bir araştırma, stratejik bir bakış, cesaret ve sabır gerektirir. Doğru zamanda, doğru bölgeden doğru parselin seçimi büyük önem taşır.

NEDEN ARSA YATIRIMI YAPILMALI?

*Toprak, finansal dalgalanmalara karşı güvenli bir liman olarak kabul edilir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde, arsa değerleri genellikle enflasyon oranının üzerinde artış gösterir.

*Toprak, kısa vadeli bir yatırım olmadığı için, diğer yatırım araçlarının aksine aktif bir yönetim gerektirmez. Doğru bir lokasyonda yapılan arsa yatırımı, hiçbir müdahaleye ihtiyaç duymadan değer kazanabilir.

*İmarsız bir arsa, ileride imar planına dahil olduğunda veya bölgesel gelişim projeleriyle çevresi değerlendiğinde katlanarak değer kazanır.

*Arsa sahibi olmak, özellikle kültürel ve toplumsal bağlamda güven ve prestij sembolü olarak görülür.

ARSA ALIRKEN NELERE DİKKAT ETMELİYİZ?

*Toprak yatırımı, yüzeysel bilgilerle karar verilecek bir süreç değildir; kapsamlı bir analiz ve stratejik değerlendirme gerektirir. Doğru bir seçim yapabilmek için hem bölgesel dinamikler hem de uzun vadeli faktörler detaylıca incelenmelidir.

*Toprak yatırımı her ne kadar avantajlı görünse de ciddi riskleri de beraberinde getirir. Bu nedenle, her şeyden önce risk faktörlerini minimize etmek için bazı hususlara dikkat edilmelidir.

*Taşınmazın tapu kaydı (şerhler ve beyanlar da dahil olmak üzere) detaylıca incelenmelidir.

* Parselin “hisseli” veya “müstakil tapu” farkı doğru değerlendirilmelidir. Hisseli parsellerde tüm hissedarların onayı olmadan, kat karşılığı inşaat (müteahhitle anlaşma) gibi önemli yönetim işleri yapmak mümkün olmadığından, bu tür arsalar yatırımcıyı zor durumda bırakabilir.

*parselin kütüğünde bulunan “Kültür ve Tabiat Varlıkları (Sit Alanı) Şerhi” diğer şerhler mutlaka bakılmalı (haciz,ipotekvs)

* ilgili belediyeden parselin nazım imar planı ile uygulama imar planının olup olmadığı öğrenilmelidir. Parselin imar planını olup olmadığı, eğer imar planı var ise planda hangi amaç için ayrıldığı (örneğin konut, ticaret, tarım, yeşil alan vb.) taşınmazın hem değerini hem de geleceğini etkiyecektir.

*Taşınmazın eğer imar planı yok ise, gelecekte o bölgede yapılması muhtemel yatırımları tespit edebilmek amacıyla, taşınmazın bulunduğu bölgenin çevre düzeni planının da incelenmesi faydalı olacaktır.

* İmar mevzuatı, imar planı bulunmayan plansız alanlarda da belirli koşulların varlığı halinde, yapı yapılması izin vermektedir. Bu durumun da taşınmazın değerini etkilemesi kaçınılmazdır.

*Bununla birlikte planlamada yanılgı konusunda da dikkatli olmak gerekir. İmar planı kapsamına alınacağı ve bu nedenle gelişeceği öngörülen bir bölgenin beklenen gelişimi göstermemesi halinde, yatırım değer kaybedeler

*Dikkat edilmesi gereken bir husus da imar planı kapsamında kalan parsellerde parselasyon (yani 18. madde uygulaması) yapılıp yapılmadığıdır. Bu tür uygulamalarla parsel imar parseli haline gelmeden parsel üzerinde inşaat yapılması mümkün değildir. Parselasyon (yani 18. madde uygulaması) işlemleri yapılmamış parsellerde “DOP Kesintileri” yapılabileceği unutulmamalıdır. İmar planında düzenleme ortaklık payı (DOP) nedeniyle arsa büyüklüğünün küçülebileceğini unutmayın. Bu durumda başkalarıyla hissedar haline gelebilirsiniz.

*Parselin konumu belirlenirken, satıcının olası suiistimallerinden kaçınmak amacıyla Parsel Sorgu Uygulaması (https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/) kullanılabilir.

* Düz veya eğimli arazi farkı, yapılaşma maliyetini etkiler. Bu nedenle parselin muhakkak yerinde görülmesi gerekir.

* Sağlam bir zemine sahip olmayan arsalar, yatırımcılar için büyük risk taşır.

* Parselin üzerinde, satın aldığını kişiden başka birine ait yapı veya ağaçların bulunması durumunda, bu durum, sizi hukuki anlamda sıkıntıya sokabilir.

* Düzgün şekilli ve yeterli cephesi olan arsalar, yapılaşma açısından avantajlı

*Büyük ölçekli konut projelerinin veya iş merkezlerinin bölgeye gelmesi, arsaların cazibesini artırır. Bu tür projeler, bölgedeki altyapıyı geliştirmekle kalmaz, aynı zamanda nüfus artışı ve ekonomik hareketlilik yaratır.

* Parklar, yeşil alanlar ve rekreasyon projeleri, çevresel kalitenin artmasını sağlar ve arsa değerini yükseltir.

*Arazinin vakıf ve mezarlık geçmişine bakılmalı

*Arsa alım satımlarda vergisel boyutlar önemli

*Arsanın komşu arsa sınırlarını ihlallerine bakılmalı

*Dere yatakları su havzaları dışında yerler tercih edilmeli

*Fay hatlarından uzaktaki parseller tercih edilmeli

*Geçmişinde dolgu olan arsalardan uzak durulmalı

*Hayvan çiftliklerinin yakınındaki arsalar tercih edilmemeli

*Enerji nakil hattı altındaki parseller değeri düşük parsellerdir

*Askeri ve havaalanı çevresindeki arsaların alımlarında detaylı araştırma yapılmalı

* Bölgedeki kentsel dönüşüm projeleri, arsa yatırımının kârlılığını doğrudan etkileyebilir.

* Altyapı projeleri arsaların değerini hızla artırabilir.

* Altyapısı olmayan bölgelerde uzun süre değer artışı beklenmeyebilir. Üstelik alt yapıya yönelik kamusal faaliyetlerin, genellikle bir gecikme ile yapıldığı dikkate alındığında, henüz alt yapısı gelişmemiş veya tamamlanmamış bölgelerde yapılacak yatırımların, bir süre değer artışı sağlamayacağı gözden ırak tutulmamalıdır.

* Alışveriş merkezleri, okullar, hastaneler gibi sosyal donatıların planlanması, bir bölgenin çekiciliğini artırır. Bu durum, arsanın daha kısa sürede değerlenmesine olanak tanır.

* Bölgede artan nüfus, konut talebini ve dolayısıyla arsa değerini artırır.

* Bölgedeki ekonomik faaliyetler, gelir düzeyi ve sosyal yapılar, arsa yatırımının getirisini belirlemede önemli rol oynar.

*Parseller genellikle emsal yöntemiyle değerlendir. Bu yapılırken yakın çevredeki benzer arsa fiyatlarıyla kıyaslandığında, satın alınacak arsanın fiyatı makul mü, değil mi buna bakılır. Ayrıca bu tarz arsalarda, müteahhitte kat karşılığı verilmesi durumunda arsa sahibine kaç daire düşeceği ve bunların muhtemel değerinin ne olabileceği de göz önünde bulundurulabilir.

*Tarım arazileri değerlendirilirken, tarım arazisinden elde edilebilecek yıllık gelir de kullanılabilir.

*Büro/ofis/dükkân gibi yerler, buralardan elde edilebilecek yıllık gelir dikkate alınarak değerlendirilir.

*İmarsız bir arazi satın alındıysa, belediyede imar planlarının ne zaman tamamlanacağını ve hangi altyapı projelerinin yapılacağını öğrenmek önemlidir.

*Planlanmış ancak tamamlanmamış altyapı çalışmaları olan bölgeler, gelişim potansiyeli açısından caziptir

Arsanın imar durumunda bir değişiklik olup olmadığını düzenli olarak kontrol edin. Belediyelerin imar planlarını veya plan değişikliklerini internet sitelerinden yayınladıklarını unutmayın. Altyapı

Çalışmaları tamamlanana kadar arsa bekletilmeli.

 Çevre gelişimlerini yakından izleyerek, bölgenin değer kazanma sürecini değerlendirin.

Bekleme süresince vergiler, harçlar ve diğer maliyetleri dikkate alarak bütçe planlaması yapın

.

Çevredeki altyapı projeleri tamamlandığında, bölgedeki arz-talep dengesi artış gösterir.

Alternatif değerlendirme yöntemleri (örneğin arsanın kat karşılığı müteahhitlere verilmesi veya hasılat paylaşımı anlaşmaları) kazancı artırabilir. Bu tür konularda uzman desteği almak da son derece faydalı olabilir.

Arsa yatırımı hem bireysel hem de toplumsal açıdan uzun vadede değer yaratan bir süreçtir. Ancak bu süreçte, yatırımcının detaylı bir araştırma yapması, stratejik kararlar alması ve riskleri etkin bir şekilde yönetmesi gereklidir. Doğru bilgi ve sabırla, arsa yatırımı yüksek getirili bir yatırım aracına dönüşebilir.

Sağlıcakla kalın

MİMAR HASAN ÖZDEMİR