Kira Artışında Yasal Sınır: Ev Sahibiniz Yüzde 100 Zam İsteyebilir mi?

Kira sözleşmelerinin yenilenme dönemlerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kira artış oranıdır. Özellikle son yıllarda artan kira bedelleri nedeniyle birçok kiracı, ev sahibinin talep ettiği yüksek zam oranları karşısında ne yapacağını bilememektedir.

Oysa kira artışı, tarafların tamamen serbestçe belirleyebileceği sınırsız bir alan değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçemez. TÜİK’in Nisan 2026 verilerine göre TÜFE yıllık %32,37, aylık %4,18 olarak açıklanmış; kira artışında esas alınan TÜFE 12 aylık ortalaması ise Mayıs 2026 için %32,43 olmuştur.  

Bu nedenle Mayıs 2026’da kira sözleşmesi yenilenen kiracılar bakımından uygulanabilecek en yüksek artış oranı %32,43’tür. Örneğin mevcut kira bedeli 20.000 TL olan bir kiracı için yasal üst sınıra göre artış tutarı 6.486 TL olacak, yeni kira bedeli en fazla 26.486 TL’ye çıkabilecektir.

Burada önemli bir ayrım vardır: Kira sözleşmesinde artış oranı yazıyorsa ve bu oran TÜFE 12 aylık ortalamasının altında kalıyorsa, sözleşmede yazılı oran uygulanır. Örneğin sözleşmede “kira bedeli her yıl %20 artırılır” denilmişse, kiraya veren kural olarak %32,43 değil, sözleşmedeki %20 oranında artış talep edebilir. Ancak sözleşmede yazan oran TÜFE 12 aylık ortalamasını aşıyorsa, aşan kısım geçerli olmaz.

Sözleşmede kira artış oranı hiç yazmıyorsa, bu durumda da ev sahibinin sınırsız zam yapma hakkı bulunmaz. Mayıs 2026 bakımından üst sınır yine %32,43 olacaktır. Başka bir ifadeyle ev sahibi “piyasa böyle”, “çevrede kiralar arttı” veya “yüzde yüz zam istiyorum” diyerek tek taraflı şekilde yasal sınırın üzerinde artış dayatamaz.

Kiracının da dikkat etmesi gereken hususlar vardır. Öncelikle kira sözleşmesinin yenilenme tarihi esas alınmalıdır. Her ay açıklanan oran, o ay yenilenen sözleşmeler için uygulanır. Ayrıca ödeme yapılırken açıklama kısmına “Mayıs 2026 kira bedeli” gibi net ifadeler yazılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar.

Ev sahibinin yasal sınırın üzerinde zam istemesi, kiracının bu oranı kabul etmek zorunda olduğu anlamına gelmez. Kiracı, yasal artış oranı üzerinden kira bedelini ödemeye devam edebilir. Ancak taraflar arasında uyuşmazlık büyürse, somut sözleşme hükümleri, kira başlangıç tarihi, beş yıllık sürenin dolup dolmadığı ve kira tespit davası ihtimali ayrıca değerlendirilmelidir.

Unutulmamalıdır ki kira ilişkisi yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda hukuki bir ilişkidir. Haklarını bilen kiracı da, yükümlülüklerini bilen kiraya veren de daha sağlıklı bir kira ilişkisi kurar. Bu nedenle özellikle yüksek zam talepleri karşısında panik yapmak yerine, sözleşme tarihine, sözleşmedeki artış hükmüne ve ilgili ay için açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasına bakmak gerekir.

Sonuç olarak: Mayıs 2026’da kira sözleşmesi yenilenenler için yasal kira artış üst sınırı %32,43’tür. Ev sahibiniz sizden yüzde 50, yüzde 70 veya yüzde 100 zam yapmanızı istiyorsa, bunun hukuken bağlayıcı olup olmadığını mutlaka değerlendirin. Çünkü çoğu zaman hak kaybı, hakkın yokluğundan değil; hakkın bilinmemesinden doğar.