Ata Toprağı Satışa Çıkarken İlk Söz Mirasçıda

Miras kalan bir taşınmaz çoğu zaman yalnızca tapuda görünen bir malvarlığı değildir. Bir ev, bir tarla ya da aileden kalan bir arsa; kuşakların emeğini, hatırasını ve aile bağlarını üzerinde taşır.

Ancak miras yoluyla kalan taşınmazlarda ortak mülkiyetin devamı her zaman mümkün olmaz. Paydaşlar arasında kullanım, yönetim veya paylaşım konusunda anlaşmazlık çıktığında ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir. Uygulamada bu davaların önemli bir kısmı, taşınmazın satış suretiyle ortaklığın giderilmesiyle sonuçlanır.

Uzun yıllardır en çok eleştirilen nokta da burasıydı. Taşınmaz satışa çıktığında açık artırmaya üçüncü kişiler de katılabiliyor ve aileden kalan mülk, ortaklardan hiçbirinin üzerinde kalmadan yabancı birinin eline geçebiliyordu. Üstelik bu satışlar kimi zaman paydaşların beklediği değerin altında gerçekleştiği için hem ekonomik hem de manevi mağduriyetler doğuruyordu.

12. Yargı Paketi kapsamında gündeme gelen düzenleme, bu konuda önemli bir değişiklik öngörüyor. Tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmadığı taşınmazlarda, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilirse ilk artırmanın bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması planlanıyor.

Bu düzenlemenin amacı, aileden kalan taşınmazın dışarıya açılmadan önce mirasçılar arasında kalma şansını artırmaktır. Başka bir ifadeyle, ortaklığın giderilmesi sürecinde taşınmaz doğrudan üçüncü kişilere açılmadan önce, mirasçılara kendi aralarında çözüm üretme fırsatı tanınacaktır.

Elbette bu düzenleme, taşınmazın hiçbir koşulda üçüncü kişilere geçmeyeceği anlamına gelmez. İlk artırmada satış gerçekleşmezse veya gerekli şartlar oluşmazsa, sonraki aşamada artırmanın genel katılıma açılması mümkün olacaktır. Bu nedenle yeni sistem, aile içinde kalmayı garanti eden mutlak bir koruma değil; mirasçılara öncelikli bir fırsat sunan bir mekanizmadır.

Bu ayrım önemlidir. Çünkü hukuki düzenlemeler duygusal beklentilerle değil, belirli usullerle işler. Mirasçılar bakımından asıl mesele, bu ilk artırma imkânının farkında olmak ve sürece hazırlıklı girmektir.

Özellikle aile konutları, tarım arazileri ve uzun yıllardır ortak emekle korunmuş taşınmazlar açısından bu düzenleme dikkatle takip edilmelidir. Taşınmazın aile içinde kalmasını isteyen paydaşların, artırma sürecini son ana bırakmadan finansman planını yapması, ihale şartlarını incelemesi ve süreci yakından takip etmesi gerekir.

Çünkü ilk artırmaya katılma imkânı tanınması tek başına yeterli değildir. Bu imkânı kullanabilecek hazırlığa sahip olmak da gerekir. Aksi hâlde taşınmaz, sonraki aşamada yine üçüncü kişilerin katılımına açık hâle gelebilir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında bugüne kadar en sık yaşanan sorunlardan biri, paydaşların süreci ancak satış aşamasına gelince ciddiye almasıydı. Oysa taşınmazın kaderi çoğu zaman dava açıldığı gün değil, satış sürecine nasıl hazırlanıldığıyla belirlenir.

12. Yargı Paketi ile gündeme gelen bu düzenleme yasalaşırsa, mirasçı maliklere önemli bir öncelik tanınmış olacak. Ancak bu öncelik, kendiliğinden sonuç doğuran bir koruma değil; bilinçli ve hazırlıklı hareket eden paydaşların kullanabileceği bir imkândır.

Bu yüzden ortaklığın giderilmesi sürecinde doğru soru yalnızca “Taşınmaz satılacak mı?” değildir.

Asıl soru şudur:

“Satışa çıkmadan önce mirasçılar bu taşınmazı aile içinde tutmak için hazır mı?”

Çünkü bazı taşınmazların değeri yalnızca metrekaresiyle ya da rayiç bedeliyle ölçülmez. Bazen bir taşınmaz; ailenin geçmişini, emeğini ve hafızasını taşır. Ve böyle taşınmazlarda en önemli mesele, satış günü geldiğinde değil, o güne hazırlık yapılırken başlar.

Av. Azize GÜLEÇ